Banner top Til forsiden Econa

Charlotte Hartvigsen Lem er redaktør i Magma.

Økt prispress på leiligheter

Tiden for de store eneboligene er forbi. Demografien fører nå til at hver boenhet blir mindre, og presset på leilighetsprisene vil øke.

Det er Erling Dokk Holms spådom for en generell boligprisutviklig i Norge. Han er stipendiat ved Arkitekthøgskolen i Oslo, ved Institutt for urbanisme, og forsker blant annet på boligtrender.

Eldrebølgens effekt

En av de variablene som vil påvirker boformer og boligpriser i Norge mest de neste årene, er eldrebølgen.

- Jeg tror ikke vi har skjønt hvor store effekter denne utviklingen vil ha på det norske boligmarkedet. For det første vil den generasjonen som passerer 67 års alder i løpet av den neste tiden, stastistisk ha lang levetid. Mange vil være ganske friske. Men med lang levetid vil også mange med tiden ha behov for tilpassede boliger, etter hvert som omsorgsbehovet øker med alderen. Det betyr at de trenger leiligheter med god tilgjengelighet, nærhet til hjelpeapparat og tjenester og nærhet til barn og familie. Mange vil bo i nærheten av der de tidligere har bodd, selv om de skifter bolig. I tillegg har mange høy betalingsevne, fordi de selger de store eneboligene som ble bygd i Norge på 70- og 80-tallet, konkluderer Dokk Holm.

Tall fra Statistisk sentralbyrå viser at antall personer over 67 år sank fra en topp på 620 000 i 1995 til drøye 600 000 i 2005, fordi det var de små fødselskullene fra 1930-årene som nå er blitt pensjonister. SSBs framskriving av demografi frem mot 2060 viser at tallet på personer 67 og eldre vokse raskt, til mellom 1,1 og 1,6 millioner i 2060 - omtrent dobbelt så mange som i dag.

Basert på disse variablene tror han etterspørselen etter lettstelte leiligheter vil øke fremover, særlig rundt de såkalte knutepunktene utenfor byene.

- Det er bygd mange leiligheter rundt kommunikasjonsknutepunktene utenfor bysentraene. I utgangspunktet tenkte man at dette skulle være boliger for folk som enkelt kunne pendle til jobb i byene. Men flertallet av dem som bor i disse leilighetene jobber ikke. De er eldre, ønsker å bo i nærmiljøet, og ha enkel tilgang til tjenester i lokalmiljøet og byen.

Dokk Holm tror også det vil bli en økende etterspørsel etter leiligheter med høy grad av servicetilbud.

- Etter hvert som antallet eldre øker, reduseres samtidig antallet institusjonsplasser. Jeg tror det vil bli høy etterspørsel etter ulike former for formaliserte omsorgsboliger. Plasseringen av dem vil også skje i etablerte boligområder, fordi beboerne skal være i nærhet av familie og venner.

Boareal går ned

En viktig trend fremover er reduserte boareal.

- Tiden for at «alle» bygger store eneboliger er forbi. Det avgjørende trendskiftet i norsk boligbygging i fremtiden, er at volumet per boenhet går ned, mener Dokk Holm.

Den generelle trenden i Norge, der innbyggertallet i byene øker på bekostning av innbyggertallet i distriktene, fører i seg selv til at etterspørselen etter mindre boenheter øker. Redusert boareal er en generell virkning av økt urbanisering. Effekten forsterkes av demografiske variabler, som økt levealder og nye familiekonstellasjoner.

- Husk også at langt de fleste av fremtidens boliger allerede er bygd. Det er også en viktig variabel for prisutviklingen. Når flere ønsker å bo på samme sted, og det er begrenset hvor mye nytt som kan bygges, øker selvsagt prispresset.

- Se for eksempel på Oslo. I dag er innbyggertallet rundt en halv million. I 2030 er tallet på innbyggere forventet å være 685 000 personer. Når markagrensa ikke skal røres, er spørsmålet hvor alle disse skal bo. Den utbyggingen som skjer langs sjøkanten kan umulig ta unna for den økte etterspørselen, sier Dokk Holm. Han peker på Groruddalen som den mest opplagte utbyggingsmuligheten. Men også en utbygging her vil sannsynligvis i stor grad bestå av mindre leiligheter.

Befolkningen i Norge hadde den høyeste befolkningsveksten målt i antall personer noensinne, i 2007. Økningen skyldes i all hovedsak rekordstor nettoinnvandring, mens fødselsoverskuddet har vært stabilt de siste årene. SSBs framskriving av innbyggertallene viser at folketallet sannsynligvis vil fortsette å stige de neste 55 årene - fra 4,6 millioner i 2005, til mellom 4,8 og 7,5 millioner i 2060. Den viktigste årsaken til veksten er forventninger om høy innvandring i årene som kommer. Fruktbarhetsnivået på 1,8 barn per kvinne er høyt i europeisk sammenheng, men ligger likevel under det som skal til for å unngå befolkningsnedgang på lang sikt. Høy nettoinnvandring vil kompensere for dette. Bare hvis vi får en situasjon med synkende fruktbarhet og en nettoinnvandring på 9 000 eller lavere per år, vil veksten stoppe. Folketallet vil da nå en topp på 5 millioner i 2045 og deretter synke svakt

Industriell leilighetsproduksjon

Dagens norske boligproduksjon gjenspeiler allerede trendene Dokk Holm identifiserer. Det er byggingen av leiligheter som øker. Den samlede, norske boligproduksjonen viser imidlertid en markant nedgang i 2008, etter å ha vokst fra lave nivåer på 90-tallet, frem mot 2007.

- Det er interessant å merke seg at når boligproduksjonen dreies mot bygging av leiligheter, økes også den industrielle strukturen i produksjonen. Det er slutt på de idealistisk motiverte utbyggingene, med sosiale profiler. Nå er det profesjonelle utbyggere, som er rent industrielle aktører. De har kontroll på hele verdikjeden, og styrer prosessen fra a til å, fra å eie utbyggingstomten, til å stå for salg av leilighetene.

Dokk Holm mener denne utviklingen også fører til leilighetene som bygges blir stadig mer standardiserte, mens flere kvalitetsvariabler blir reduserte.

- Utfordringen for fremtiden kommer til å være å finne en kvadratmeterpris på nye leiligheter som ligger i grensesnitt for utbyggers ønske om at dette er industri, og beboerens ønske om spesialtilpasning og personalisering. Men prispresset på leiligheter kommer fortsatt til øke.

- Husk også at langt de fleste av fremtidens boliger allerede er bygd

SSBs framskriving av demografi frem mot 2060 viser at tallet på personer 67 og eldre vokse raskt, til mellom 1,1 og 1,6 millioner i 2060 - omtrent dobbelt så mange som i dag.


© Econas Informasjonsservice AS, Rosenkrantz' gate 22 Postboks 1869 Vika N-0124 OSLO
E-post: post@econa.no.  Telefon: 22 82 80 00.  Org. nr 937 747 187. ISSN 1500-0788.

RSS