Banner top Til forsiden Econa

Salg og utleie av bolig – tjenende funksjon?

figur-author

Skatteloven har gunstige regler om gevinstbeskatning ved salg av bolig. Som utgangspunkt er en gevinst skattefri hvis man har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene før salget. Skattefritak gjelder også hvis en del av boligen leies ut. Hele gevinsten er skattefri hvis leieverdien av utleiedelen er mindre enn den del som eieren bruker selv. I så fall vil også leieinntektene være skattefrie. Den sterke prisveksten som har vært på boliger de senere årene, har medført at mange har kunnet ta ut store skattefrie gevinster.

Tjenende funksjon

Skattyter kan som utgangspunkt ikke oppnå skattefrihet for mer enn én fast bolig, selv om han bebor flere boliger. Unntak gjelder pendlere som har bolig på arbeidsstedet i tillegg til boligen på hjemstedet. På den annen side er det ingen begrensninger på størrelsen på den boligen som skattyter bebor. Også store luksuseiendommer kan selges skattefritt. Både i tolkningen av reglene om skattefri utleie og i tolkningen av gevinstbeskatningsreglene kan det i enkelte tilfeller oppstå tvil om hva som er én boligeiendom. Spørsmålet kan oppstå for større eiendommer hvor det er flere bygninger. Noen eiendommer har annekser som er oppført i tilknytning til hovedhuset. Et ikke uvanlig fenomen er at det bygges frittstående garasjer med beboelsesrom, for eksempel i annen etasje.

I praksis er det lagt til grunn at bygninger som har en såkalt tjenende funksjon til hovedhuset, anses som en del av boligeiendommen. Hvis bygningen ikke anses å ha tjenende funksjon, vil leieinntektene for denne bygningen bli skattepliktige. Ved salg av hele eiendommen vil den del av gevinsten som faller på den ekstra bygningen, være skattepliktig. Hvis bygningen anses å ha tjenende funksjon, vil leieinntektene være skattefrie hvis utleieverdien av det som leies ut, er mindre enn utleieverdien av de deler av eiendommen som skattyter bruker selv. Skal eiendommen selges, vil også den del av gevinsten som gjelder den tjenende bygningen, være skattefri, forutsatt at eieren har bodd i boligen i minst ett av de siste to år før salget. I Lignings-ABC 1 er tjenende funksjon beskrevet som «en funksjon som hovedbygningen ikke selv kan tilby i tilstrekkelig omfang». Dette kan for eksempel være garasjer, båtnaust, lysthus og annekser. Forutsetningen er at disse byggene har en slik tilknytning til eiendommen at de normalt vil følge denne ved salg. Ett slikt tilfelle ble avgjort av Høyesterett i 2010 2. Her gjaldt det en eiendom hvor det opprinnelig var en enebolig og en frittstående dobbeltgarasje med en etasje. Senere ble det bygget en ekstra etasje oppå garasjebygningen hvor det ble innredet kontor­lokaler, et lite kjøkken og toalett/dusj. Ifølge eiendomsregisteret var arealet i underetasjen 57 m² og arealet i den øverste etasjen 49 m². Bygget samt et uteareal på 27 m² ble leiet av skattyters selskap til bruk som kontor og verksted/lager. Høyesterett kom til at bygget ikke kunne anses å ha tjenende funksjon til skattyters bolig, slik at leieinntektene ble skattepliktige. Avgjørende for dette resultatet var at bygningen ikke lenger tjente noe boligformål, men hadde endret karakter til å være kontor, verksted og lager. Bygningens tjenende funksjon til hovedbygningen hadde dermed opphørt. At skattyter oppbevarte noen private eiendeler i underetasjen, var ikke avgjørende.

Et annet tilfelle har vi i en dom fra Borgarting lagmannsrett av 2. juni i år 3. Skattyter kjøpte i 1995 en leilighet i en bygård på cirka 215 m². I 2001 kjøpte han så en tilsvarende leilighet i etasjen over. Planen skal ha vært å slå sammen de to leilighetene og lage en innvendig trapp mellom dem. Skattyter startet med å rehabilitere leiligheten i annen etasje, og det ble innredet et soverom og et trimrom. Det opprinnelige kjøkkenet ble revet, og det ble lagt opp rør for å lage vaskerom der. Som følge av økonomiske problemer stanset rehabiliteringsarbeidet opp, og trappen ble aldri bygget. Skattyter solgte leiligheten i annen etasje i 2006 for kr 5 525 000. Den andre leiligheten ble noe senere solgt til en annen kjøper. Skattyter opplyste ikke i selvangivelsen om salget av de to leilighetene. Skattekontoret mente at en gevinst på kr 3 127 000, som refererte seg til leiligheten i annen etasje, var skattepliktig. Ligningsmyndighetene mente at skattyter hadde opptrådt forsettlig eller grovt uaktsomt ved ikke å opplyse om gevinsten, og ila skjerpet tilleggsskatt på 60 prosent av gevinstskatten. Skattyter hevdet at leiligheten i annen etasje var skattefri, da den måtte anses som skattyters «egen bolig». Dette ble begrunnet med at leiligheten hadde en tjenende funksjon overfor leiligheten i første etasje. Det ble blant annet hevdet at treningsrommet ble benyttet nærmest daglig, og at soverommet blant annet ble benyttet når skattyter hadde besøk av familie. Lagmannsretten hadde ikke grunn til å betvile dette, men det ble lagt vekt på at leiligheten i første etasje hadde eget gjesterom, og at bruken ikke kunne ha vært særlig omfattende. Selv om det ikke er uvanlig å ha eget trimrom, og selv om første etasje ikke selv kunne tilby en slik funksjon, tilsa ikke dette alene at en slik stor leilighet kunne anses å ha tjenende funksjon overfor leiligheten i første etasje. Dessuten var seksjonen i annen etasje en selvstendig og fullverdig bolig, og kunne derfor ikke også anses for å ha en tjenende funksjon overfor leiligheten i første etasje. Resultatet er det etter min oppfatning ikke noe å si på. Resultatet ville antagelig ha blitt et annet hvis skattyter hadde fått fullført prosjektet sitt med å lage trapp mellom leilighetene og de to leilighetene hadde blitt brukt som om det hadde vært én stor leilighet.

Tilleggsskatt

Lagmannsretten kom til at det var grunnlag for skjerpet tilleggsskatt. Det måtte anses bevist ut over enhver rimelig tvil at skattyter ga de uriktige opplysningene bevisst grovt uaktsomt, på grensen til det forsettlige, og at han iallfall utviste simpel uaktsomhet med hensyn til de skatterettslige følgene av opplysningssvikten.

Dommen er anket til Høyesterett, men det gjenstår å se om saken slipper inn til behandling.

  • 1: Lignings-ABC 2014/15 emne: Bolig – fritaksligning, pkt. 14.1.3 (s. 232).
  • 2: Retstidende 2010 s. 1076.
  • 3: LB-2014–45432.

© Econas Informasjonsservice AS, Rosenkrantz' gate 22 Postboks 1869 Vika N-0124 OSLO
E-post: post@econa.no.  Telefon: 22 82 80 00.  Org. nr 937 747 187. ISSN 1500-0788.

RSS